Planta de situação e implantação para alvará: como fazer online, sobre o mapa

O que é a planta de implantação, e quando pedem

A planta de implantação, também chamada de planta de locação, é o desenho do seu lote visto de cima, com todas as construções: as que existem, as que você acrescenta e as que você modifica. Ela responde a uma só pergunta, a do analista da prefeitura: onde o projeto fica no lote, e a que distância das divisas?

Ela é pedida sempre que a obra depende de licença: uma construção nova, uma ampliação, um depósito, uma piscina, às vezes um muro. Conforme a obra e o município, uma reforma simples pode exigir apenas uma comunicação, e a regularização de uma casa já construída tem as suas próprias exigências. Por isso, consulte a prefeitura antes de desenhar.

A planta de situação é outra peça. Ela localiza o lote na quadra e no bairro, em escala pequena, com as ruas vizinhas, a esquina mais próxima e o norte. Algumas prefeituras pedem as duas em folhas separadas e outras aceitam as duas na mesma prancha. Os requisitos exatos mudam de um município para outro: leia o roteiro do pedido ou pergunte ao setor de licenciamento quais desenhos, em qual escala e com quais detalhes eles esperam.

O que uma planta de implantação costuma mostrar

A lista exata depende do pedido e do município. Veja o que se costuma encontrar nela e o que os analistas procuram ler.

• As divisas do terreno, com os seus comprimentos, o nome da rua e o norte.
• As construções existentes, as que você mantém e as que demole, com as suas dimensões.
• As construções a edificar ou a modificar, cotadas e distinguidas do existente por um traço ou uma cor e por uma legenda.
• As distâncias entre as construções e as divisas, porque a lei de uso e ocupação do solo fixa os recuos frontal, laterais e de fundos.
• Os acessos ao lote a partir da rua, a vaga de garagem e as obras externas: muro, cerca, portão, pátio, piscina.
• As árvores mantidas, removidas ou plantadas.
• As ligações às redes de serviços (água, energia, esgoto) e, quando for o caso, as caixas e os equipamentos previstos.
• As alturas e as cotas de nível: muitas prefeituras pedem o nível do terreno e das construções, e a altura da edificação.
• Um quadro de áreas, em muitos municípios, com a área do lote, a área construída e a taxa de ocupação.
• A escala do desenho, ou uma escala gráfica.

O Plan² desenha as divisas, a casa, os acessos, as ligações às redes, as distâncias às divisas, a escala gráfica, a legenda, o norte e o carimbo. Cortes, fachadas, alturas e cotas de nível ainda não existem nele: estão previstos para mais tarde, e você os acrescenta de outra forma, como explicado mais adiante.

O que reunir antes de começar

• A escritura e a matrícula do imóvel, que costumam trazer a área e as medidas do lote, ou o levantamento topográfico feito por um profissional, se você tiver um.
• A planta cadastral ou o carnê do imposto do imóvel, para o número do lote, a quadra e a rua.
• As regras do município sobre uso e ocupação do solo e o código de obras, para conhecer os recuos mínimos, a altura máxima, a taxa de ocupação e a taxa de permeabilidade.
• Uma trena longa ou um medidor a laser, para conferir as distâncias entre a casa e as divisas.
• O projeto em si, com as suas dimensões e a sua posição: um croqui basta para começar.
• As alturas do existente e do projeto, que você vai acrescentar à planta, e o traçado das redes.

As convenções: escala, orientação, legenda e cotas

Exemplo: a planta de implantação da casa de demonstração

A figura mostra a casa de demonstração no seu terreno, vista de cima. O lote mede 25,60 m por 15,00 m, com as cotas escritas em dois lados. A casa e a garagem formam um só corpo de 15,60 m de largura, cotado acima da fachada e implantado do lado da rua. A rua fica ao norte: a cerca viva se interrompe ali para dar lugar ao portão, que leva à garagem.

As distâncias até as divisas se deduzem das posições: a casa fica um pouco mais de um metro da cerca oeste, a cerca de 3 m da cerca viva junto à rua, ao norte (o recuo frontal), a cerca de 4,70 m da cerca sul, nos fundos, e a mais de 8,50 m da cerca leste, atrás da garagem. O pátio está encostado na fachada sul, a piscina se estende pelo sudeste e duas árvores aparecem no desenho.

Embaixo, à esquerda, uma escala gráfica de 5 m permite conferir os comprimentos em uma cópia; no alto, à direita, a seta indica o norte. Em um pedido de verdade, quem desenha acrescentaria as alturas, o quadro de áreas e a legenda do existente e do projeto, conforme o que a prefeitura pede.

Erros que fazem o pedido voltar

• Uma planta sem escala nem norte, que não se lê no balcão da prefeitura.
• Distâncias até as divisas esquecidas ou aproximadas: o analista precisa poder conferi-las no desenho.
• Existente e projeto misturados, sem legenda para diferenciar um do outro.
• Um terreno desenhado a partir de uma foto aérea ou de um mapa sem medidas, em vez da escritura, da matrícula ou de um levantamento. O mapa do Plan² serve de fundo e de referência, não de documento do lote.
• Uma construção vizinha ou uma árvore próxima omitida, quando elas pesam no recuo.
• Uma planta de implantação que não combina com as outras peças: plantas baixas, cortes, fachadas e memorial devem contar a mesma história.
• Um documento faltando no roteiro: o pedido fica parado até a entrega do que falta, e o prazo de análise pode não começar a correr.

O que o Plan² prepara e o que falta acrescentar

O Plan² prepara a base em 2D: as divisas do terreno, a casa, a ampliação, a piscina ou o depósito, os acessos, as ligações às redes, as árvores, as distâncias da casa às divisas, a escala gráfica, a seta do norte, a legenda e o carimbo, com um quadro de informações que traz as áreas. Ele exporta a folha em PNG ou PDF, na escala escolhida, e pode colocar o mapa sob a folha, com a fonte indicada.

No Brasil, o mapa é o OpenStreetMap, e as divisas se traçam à mão, canto a canto, a partir da escritura, da matrícula ou do levantamento. A importação de parcelas do cadastro e dos contornos de edifícios só existe na França. Cortes, fachadas, alturas e cotas de nível ainda não existem no Plan² (estão previstos para mais tarde), e o 3D também está só planejado.

O Plan² não é o formulário do pedido nem um documento oficial, e não confere regras de recuo, de ocupação ou de código de obras. Em muitas prefeituras, o projeto precisa ser assinado por um arquiteto ou um engenheiro habilitado. Confira sempre os documentos exigidos pela prefeitura, que pode pedir outros. A planta de situação do pedido costuma ser um extrato de mapa em escala menor que as oferecidas aqui: use o mapa da prefeitura, quando existir, para essa peça, e leia o guia sobre a planta de situação.

Fazer a planta de implantação passo a passo no Plan²

1. Abra o modo Terreno e localize o lote

   No botão Camadas, escolha o modo Terreno. O guia de quatro passos (Endereço, Parcela, Casa e Em redor) começa pelo endereço. O mapa só aparece depois que você aceita o cartão de consentimento: até lá, nada é enviado. No Brasil ele é o OpenStreetMap. Você pode saltar qualquer passo e voltar quando quiser.

2. Trace as divisas do terreno

   Em Parcela, escolha Desenhar as divisas e toque em cada canto do terreno, a partir da escritura, do cadastro ou do levantamento topográfico, e depois em Concluir. Em seguida, confira os comprimentos de cada lado e corrija o que não bater com o documento. Dê um nome, o endereço e a referência do lote em Detalhes do terreno.

3. Posicione a casa e as construções

   Desenhe a casa e as construções anexas existentes na planta, depois use o passo Casa para colocá-la no terreno: arraste-a até o lugar, gire-a pela alça redonda e use Alinhar com a rua, se for o caso. As distâncias às divisas se atualizam.

4. Acrescente o projeto

   Desenhe a ampliação, o depósito ou a piscina na planta e dê nome a cada elemento do projeto, por exemplo “Ampliação a construir”, para reconhecer cada um deles.

5. Marque a rua, o acesso e as ligações às redes

   No passo Em redor, ou com os objetos do modo Terreno, trace a rua e a calçada, marque o acesso do portão, os edifícios vizinhos e as ligações às redes. Cada ligação tem o seu ponto de chegada na rua.

6. Leia as distâncias e confira com a prefeitura

   Anote a distância mais curta da casa a cada divisa e compare com os recuos do seu município, que estão no código de obras ou na lei de uso e ocupação do solo. O Plan² não faz essa comparação por você.

7. Exporte a folha de implantação

   Abra Arquivo e depois Exportar…, escolha Implantação, o formato (PNG ou PDF), o papel, a orientação e a escala. Marque as vistas: visão geral, uma folha por terreno e, se dividiu o terreno em lotes, uma folha por lote. A opção Fundo de mapa coloca o mapa sob a folha. A pré-visualização mostra o resultado.

8. Complete o que falta e guarde o arquivo

   Acrescente as alturas, os cortes, as fachadas e o que a sua prefeitura pedir, ou entregue a folha a um profissional. Guarde também o arquivo JSON, para poder alterar a planta mais tarde.