Cómo hacer el plano de emplazamiento para una licencia de obra, sobre un mapa

¿Qué es un plano de emplazamiento y cuándo se pide?

Un plano de emplazamiento es un dibujo de tu parcela vista desde arriba, con todas las edificaciones que hay en ella: las que existen, las que vas a añadir y las que vas a modificar. Responde a la pregunta que el técnico se hace al leerlo: ¿dónde se sitúa el proyecto en la parcela y a qué distancia está de los linderos y de los vecinos?

Se pide siempre que una obra necesita licencia o una aprobación equivalente: una ampliación, una casa nueva, una construcción auxiliar, una piscina y, a veces, una valla. Según el país recibe otros nombres, como plano de implantación, plano de ubicación o plano de situación, y los requisitos exactos cambian de una administración a otra.

Como esos requisitos varían de un municipio a otro, toma esta guía como un método general. Antes de dibujar, lee la lista de documentos de tu administración local o pregúntale qué planos, a qué escala y con qué detalles espera. Plan² no genera los formularios oficiales: prepara el dibujo que los acompaña.

Lo que suele mostrar un plano de emplazamiento

La lista exacta depende de la solicitud y de la administración. Esto es lo que suele contener un plano así y lo que busca el técnico que lo revisa.

• Los linderos de la parcela, con sus longitudes, y el norte.
• Las edificaciones existentes, las que se conservan y las que se demuelen, con sus dimensiones.
• Las edificaciones o ampliaciones proyectadas, acotadas, diferenciadas de las existentes por un tipo de línea o un color, y una leyenda.
• Las distancias de cada edificación a los linderos, porque son los retranqueos (o retiros) que controlan las normas locales.
• El acceso desde la calle, el estacionamiento y las obras exteriores: valla, portón, patio, piscina.
• Los árboles que se conservan, se talan o se plantan, y cualquier seto sobre el lindero o cerca de él.
• Las construcciones vecinas junto a la parcela, cuando afectan a tu proyecto.
• Las acometidas, como agua, electricidad y saneamiento, y, cuando se exija, las cotas de nivel y las alturas.
• La escala del dibujo o una escala gráfica.

Plan² dibuja ahora el acceso, las conexiones a las redes, las distancias de la casa a los linderos, la escala gráfica, la leyenda, la flecha del norte y un cajetín. Las alturas, las cotas de nivel, las secciones y los alzados llegarán más adelante: de momento los añades tú o los aporta un profesional.

Lo que necesitas antes de empezar

• La referencia de tu parcela y su plano catastral, o un plano topográfico si lo tienes: da la longitud de los linderos. El catastro es una referencia fiscal y puede equivocarse en varios metros: un levantamiento topográfico es más fiable.
• Tus escrituras, que suelen indicar la superficie de la parcela.
• Las normas urbanísticas locales, para conocer los retranqueos respecto a los linderos y a la calle, la altura máxima y la ocupación permitida.
• Una cinta métrica larga o un medidor láser para comprobar las distancias entre las edificaciones y los linderos.
• El proyecto mismo, con sus dimensiones y su posición: basta un croquis para empezar.
• Las alturas de las edificaciones existentes y del proyecto, y el trazado de las instalaciones, para añadirlos al dibujo si tu administración los pide.

Las convenciones de un plano de emplazamiento: escala, orientación, leyenda y cotas

Ejemplo: el plano de emplazamiento de la casa de demostración

La figura muestra la casa de demostración en su parcela, vista desde arriba. La parcela mide 25,60 m por 15,00 m, con las dimensiones acotadas en dos lados. La casa y su garaje forman un único volumen de 15,60 m de ancho, acotado sobre la fachada, situado hacia la calle. La calle queda al norte: el seto se interrumpe allí para dejar sitio al portón, que da a la puerta del garaje.

Las distancias a los linderos no están dibujadas en la figura, pero se deducen de las posiciones: la casa queda algo más de un metro de la valla oeste, a unos 3 m del seto de la calle al norte, a unos 4,70 m de la valla sur y a más de 8,50 m de la valla este, detrás del garaje. La terraza se apoya contra el muro sur, la piscina se extiende por el sureste y se ven dos árboles.

Abajo a la izquierda, una escala gráfica de 5 m permite comprobar longitudes en una copia, y arriba a la derecha la flecha señala el norte. Para una solicitud real, quien dibuja añadiría las alturas y los niveles, y cuidaría de que lo existente y lo proyectado se distingan en la leyenda.

Los errores que hacen devolver una solicitud

• Un plano sin escala y sin norte, que no se puede leer en la ventanilla.
• Distancias a los linderos ausentes o aproximadas: el técnico debe poder comprobarlas en el dibujo.
• Lo existente y lo proyectado mezclados, sin una leyenda que los distinga.
• Una parcela dibujada a partir de una foto aérea o de un croquis sin medidas, en lugar del plano catastral o de un levantamiento. El contorno de un mapa puede estar desplazado unos metros.
• Un edificio vecino o un árbol cercano omitido, cuando influye en el retranqueo.
• Un plano de emplazamiento que no concuerda con los demás planos: alzados, secciones y memoria deben contar la misma historia.
• Un documento que falta en la lista: en la mayoría de los sistemas, la solicitud se declara incompleta y el plazo de resolución no empieza a correr.

Lo que prepara Plan² y lo que queda por añadir

Plan² dibuja la base en 2D sobre un mapa opcional: los linderos de la parcela, la casa, la ampliación, la piscina o el cobertizo, las cotas de los muros, los árboles, el acceso y las conexiones a las redes. Al exportar elige «Plano de situación» (es el nombre de la opción en el diálogo): la hoja de cada terreno lleva la casa rayada, las distancias a los linderos, un cuadro con las superficies, la escala gráfica, la flecha del norte, la leyenda y un cajetín. Si el proyecto tiene varios terrenos alejados entre sí, la vista de conjunto hace de plano de situación.

Hay límites que conviene conocer. Plan² no sustituye los formularios oficiales ni el criterio de un técnico. No gestiona alturas, niveles, secciones ni alzados: son futuras mejoras. Y la precisión del contorno depende del catastro o del mapa de que partas: Plan² no la mejora. Comprueba siempre los documentos exactos que pide tu administración local, porque pueden pedir más.

Hacer tu plano de emplazamiento paso a paso en Plan²

1. Sitúa el terreno en el modo Terreno

   Abre «Capas» y elige el modo Terreno. La guía de cuatro pasos (Dirección, Parcela, Casa, Alrededor) te acompaña y cada paso puede omitirse. Busca la dirección: el mapa es opcional y una tarjeta de consentimiento lo pregunta antes de enviar nada.

2. Dibuja o importa la parcela

   En Francia puedes tocar tu parcela en el mapa para importarla del catastro; si el terreno abarca varias, toca todas. En el resto del mundo no hay importación: dibuja el límite a mano tocando cada esquina y pulsando Terminar, a partir del plano catastral, de tus escrituras o de un levantamiento.

3. Coloca lo que ya existe

   Coloca la casa y las construcciones auxiliares ya edificadas a su distancia real de los linderos. En Francia puedes partir del contorno del edificio en el mapa; en cualquier país, puedes dibujar los muros y colocar el plano que ya tengas sobre el terreno. Plan² muestra las distancias a cada límite.

4. Añade el proyecto

   Dibuja la ampliación, el cobertizo o la piscina. Da nombre a cada muro y a cada elemento del proyecto, por ejemplo «Ampliación proyectada», para localizarlos.

5. Añade la calle, el acceso y las conexiones

   Con las herramientas del modo Terreno, coloca la calle, el acceso (portón o entrada de vehículos), los edificios vecinos que influyan y las conexiones a las redes. En la hoja exportada, las conexiones aparecen en trazo discontinuo.

6. Lee las cotas y comprueba las distancias

   Lee las longitudes de los muros, comprueba en los ajustes que las cotas se muestran y anota la distancia de cada edificación a los linderos. Si el terreno trazado difiere de la superficie del catastro, Plan² muestra la diferencia: revisa los dos datos.

7. Exporta el plano de situación y complétalo

   En «Archivo» y después «Exportar…», elige «Plano de situación», el formato PNG o PDF, el papel, la escala y, si lo quieres, el fondo de mapa, que lleva su fuente. Si el terreno está dividido, puedes obtener una hoja por parcela. Añade después las alturas, los niveles y las indicaciones que exija tu administración, y conserva el archivo JSON para modificar el plano más adelante.