Como encontrar a parcela do seu terreno: matrícula, referência e área

O que é a parcela de um terreno e a sua referência

Uma parcela, ou lote, é uma porção de terra com limites definidos e uma identificação própria. A referência é o nome pelo qual o registro de terras e a prefeitura a encontram. Em cada país ela tem um formato: na França, por exemplo, é uma seção com letras e um número, como AB 142, e é esse o exemplo que o formulário do Plan² mostra. No Brasil, você vai encontrar outras identificações, e elas não se confundem.

A mais importante é a matrícula do imóvel, o número do registro dele no cartório de registro de imóveis. Há também a inscrição cadastral que a prefeitura usa para cobrar o imposto do imóvel, o número do lote e da quadra do loteamento e, quando existe, a identificação em um levantamento. Cada uma serve a um fim, e nenhuma é a única verdadeira.

Onde encontrar a identificação do seu terreno

• A escritura de compra e venda, que descreve o imóvel, com os seus limites, a área, o lote e a quadra, e cita a matrícula.
• A certidão de matrícula, que se pede ao cartório de registro de imóveis competente e traz a descrição atualizada do imóvel e o seu histórico de registro.
• O carnê do imposto do imóvel (IPTU), que traz a inscrição cadastral usada pela prefeitura e a área do terreno que consta do cadastro dela.
• O mapa cadastral ou o mapa de ruas que a prefeitura publica, quando existir, para achar o lote na quadra.
• Um levantamento topográfico, se alguém já o fez para o terreno, com as medidas, os ângulos e os marcos.
• Um projeto aprovado anteriormente, com o lote e a área que foram usados.

Cadastro e levantamento: o que cada um prova

O cadastro da prefeitura serve para o imposto. Ele é feito para identificar e cobrar, e não para fixar limites no terreno, e as áreas e as formas que ele traz podem estar defasadas. O registro de imóveis, no cartório, descreve o imóvel juridicamente e traz as medidas da matrícula. Nenhum dos dois põe os limites no chão.

Quem mede o terreno e fixa os limites é um profissional habilitado, em um levantamento topográfico, com marcos nos cantos. É também ele quem produz o documento que precisa ser levado ao cartório quando um limite é corrigido ou o terreno é dividido. O nome do profissional e o procedimento variam, então pergunte ao cartório ou à prefeitura.

Por isso o desenho de um mapa, de uma foto aérea ou do Plan² é uma referência, e não uma medida oficial. Em caso de dúvida sobre uma divisa, a medida da escritura, da matrícula e do levantamento vale mais do que o desenho.

Passo a passo: desenhar a parcela no Plan²

1. Abra o modo Terreno

   No botão Camadas, escolha o modo Terreno. O guia de quatro passos aparece: Endereço, Parcela, Casa e Em redor. Cada passo pode ser saltado, e o botão Voltar está sempre disponível.

2. Procure o endereço

   No passo Endereço, escreva o endereço do terreno ou procure você mesmo o lugar no mapa. O mapa é opcional: um cartão de consentimento pede a sua permissão, e nada é enviado antes dela. No Brasil, o mapa e a busca de endereço são do OpenStreetMap.

3. Trace as divisas, canto a canto

   No passo Parcela, o Plan² avisa que o cadastro só está disponível na França: no Brasil, escolha Desenhar as divisas, toque em cada canto do terreno e termine com Concluir (ou Enter, ou um duplo clique, ou o primeiro canto). Parta das medidas da escritura, da matrícula ou do levantamento.

4. Confira os comprimentos de cada lado

   Cada lado das divisas mostra o seu comprimento. Compare com os documentos e corrija o que não bater. Uma diferença de alguns centímetros é normal em um desenho a mão, mas uma de metros avisa que um canto está no lugar errado.

5. Leia a área do terreno

   O Plan² mostra a área da parcela traçada. Compare-a com a área da matrícula e a do carnê do IPTU: elas raramente são idênticas. Quando o cadastro é importado, como acontece na França, o Plan² mostra as duas áreas e a diferença em porcentagem, mas esse recurso não existe no Brasil.

6. Guarde a identificação nos Detalhes do terreno

   Abra Detalhes do terreno e preencha o nome, o endereço e a referência da parcela. No Brasil, use esse campo para o número da matrícula, a inscrição cadastral ou o lote e a quadra, o que for útil para você. A referência acompanha o terreno na lista Terrenos do projeto.

7. Acrescente a casa e a rua

   No passo Casa, coloque a planta da casa no terreno, e no passo Em redor, marque a rua, o acesso e os vizinhos. As distâncias da casa às divisas aparecem e se atualizam quando você a move.

8. Guarde, exporte e compartilhe

   Guarde o arquivo JSON (Arquivo e depois Exportar JSON), exporte uma folha de implantação em Arquivo e Exportar… e compartilhe por link, se quiser. A planta fica no seu navegador e não é enviada a servidor algum.

Erros comuns ao identificar um terreno

• Confiar na área do carnê do imposto como se fosse a oficial. Ela vem do cadastro da prefeitura e pode estar defasada.
• Confundir a inscrição cadastral com a matrícula. São registros diferentes, feitos por órgãos diferentes.
• Copiar os limites de um mapa ou de uma foto aérea. O mapa mostra uma imagem, e a medida do documento é a que vale.
• Esquecer que o terreno pode ter mudado desde a escritura: uma divisão, uma união de lotes ou uma retificação alteram a matrícula.
• Usar o desenho do Plan² como prova de limites em uma discussão com o vizinho. O desenho é um esboço.
• Não conferir as diagonais do terreno depois de desenhá-lo. Um terreno que não fecha tem uma medida errada.

O que o Plan² não faz

O Plan² não consulta o registro de imóveis nem o cadastro da prefeitura no Brasil, e não importa parcelas: a importação do cadastro e dos contornos de edifícios só existe na França. O mapa do Brasil é o OpenStreetMap, e as divisas são desenhadas por você. A área mostrada é a do desenho, e não a oficial, e o Plan² não fixa limites: só um profissional habilitado faz isso.

O Plan² também não desenha cortes, fachadas, alturas nem o 3D, previstos para mais tarde.